פסק-דין בתיק ת"א 1116-09

1.         כישלון מו"מ עומד בבסיס התביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב של הנתבע כלפי התובע, עת ניהל עמו משא ומתן לרכישת נכס שבבעלותו.

רקע עובדתי

2.         התובע הינו בעל זכויות במגרש ברחוב נחלת יצחק 4 בתל אביב, הידוע כחלקה 165 בגוש 7093 (להלן: הנכס).

3.         ביום 16.6.08 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים למכירת הנכס לנתבע, תמורת סכום של 4.5 מיליון ש"ח (להלן: זיכרון הדברים) שנערך על ידי ב"כ התובע דאז בעסקה, עו"ד חיים ג'רופי (להלן: עו"ד ג'רופי) ונחתם בנוכחותו.

במסגרת סעיף 12 לזיכרון הדברים התחייבו הצדדים לחתום על הסכם מכר סופי עד ליום 13.8.08.

תוקפו של זיכרון הדברים הותנה בהתקיימותם של שלושה תנאים מתלים, כמפורט להלן: הנתבע ישלם לתובע סך של 1.5 מיליון ש"ח במעמד חתימת זיכרון הדברים; הנתבע יערוך את כל הבדיקות הנדרשות בקשר לנכס לצורך ההחלטה על רכישתו; והתובע יברר מהו החיוב במס שבו עליו לשאת בגין המכירה על מנת לבדוק את כדאיות העסקה.

הצדדים חלוקים בגרסאותיהם בעניין הבדיקות שבוצעו לצורך עמידה בתנאים המתלים על פי זיכרון הדברים, אולם אין עוררין כי הסכום בסך של 1.5 מיליון ש"ח לא שולם על-ידי הנתבע.

4.         ביום 14.8.08 פנה הנתבע לתובע בבקשה לקבלת ארכה לצורך חתימת ההסכם עד לחודש ספטמבר 2008, בשל שהותו בארצות הברית. ביום 17.8.08 השיב עו"ד ג'רופי לנתבע כי התובע מאשר את הארכה המבוקשת עד ליום 1.9.08, בכפוף להפקדת 500 אלף ש"ח להבטחת קיום העסקה. גם בעניין זה אין מחלוקת כי הנתבע לא הפקיד את הסכום שנדרש.

5.         עם שובו של הנתבע מארצות הברית, נפגש הנתבע עם עו"ד ג'רופי במשרדו ובפגישה זו הועברה לעיונו טיוטת הסכם המכר. על מסמך זה הוסיף הנתבע מספר תיקונים בכתב ידו. תיקונים אלו נועדו להבטחת אינטרס הנתבע, ועניינם בנושאים הבאים: הוספת פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבות המוכר, הגדלת סכום הפיצוי בגין אי פינוי הנכס במועד על-ידי המוכר, הפחתת סכום התשלום הראשון שישולם במעמד חתימת ההסכם, דחיית מועד ביצוע התשלום השני, התניית תשלום המיסים במסירת החזקה בפועל וביטול ההצמדה של תשלום הפיצויים המוסכמים למדד הבניה.

6.         ביום 12.10.08 נשלח לנתבע מכתב התראה על-ידי ב"כ התובע שמייצגו בתביעה זו, ובו נטען כי חלף המועד לחתימה על ההסכם הסופי וכי הודעתו של הנתבע לעו"ד ג'רופי לפיה אין בכוונתו לחתום על הסכם המכר הסופי מהווה הפרה של זיכרון הדברים. ב"כ הנתבע השיב למכתב התראה זה ביום 27.10.08, בציינו כי עד עתה טרם התקבל אצל הנתבע הנוסח המתוקן של הסכם המכר מעו"ד ג'רופי, וכי הנתבע ישמח לקבל נוסח מתוקן זה על מנת להיערך כיאות.

7.         ביום 5.11.08 נשלח לנתבע מכתב התראה שני על-ידי ב"כ התובע, לפיו הודעתו של הנתבע לעו"ד ג'רופי כי אין בכוונתו לרכוש את הנכס מהווה הפרה של זיכרון הדברים שנחתם ביום 16.6.08. לפנים משורת הדין ניתנה לנתבע ארכה של 7 ימים לחתום על הסכם המכר. באותו היום פנה ב"כ התובע לעו"ד ג'רופי, בבקשה כי יעביר לידי הנתבע את הנוסח המתוקן של הסכם המכר לחתימתו. ביום למחרת העביר עו"ד ג'רופי לב"כ הנתבע את הסכם המכר המתוקן.

ביום 7.1.09 הודיע עו"ד ג'רופי לב"כ התובע כי הנתבע לא חתם על הסכם המכר המתוקן שהועבר לבא-כוחו.

8.         כפי שעולה מנספח ו' לתצהיר התובע, בסוף חודש אוקטובר 2008 פנה התובע למחלקת שומה והשבחה בעיריית תל אביב, לצורך דיווח על עסקת מכר שנערכה בינו לבין הנתבע. בהמשך לפנייה זו הונפק לתובע שובר תשלום היטל השבחה בסך של 634,278 ש"ח.

ביום 1.3.09 נשלחה לתובע הודעת תשלום מס שבח, ממנה עולה כי ביום 21.12.08 הוגש משח בגין מכירת הנכס ללא שומה עצמית.

טענות הצדדים

9.         התובע טוען כי המשא ומתן שהתנהל בינו לבין הנתבע הגיע לשלב מתקדם ביותר, לקראת השלמת העסקה בפועל. הצדדים הגיעו להסכמות, נערך זיכרון דברים עליו חתמו הצדדים ואף נקבע מועד לחתימת הסכם המכר. עוד נטען, כי התובע נעתר לבקשות הנתבע למתן ארכה לקיום העסקה משחלף המועד שנקבע לחתימה, וכן הועבר לנתבע הסכם המכר עליו הוספו בכתב ידו תיקונים, אשר רובם ככולם התקבלו על-ידי התובע.

לטענת התובע, התנהלות זו של הנתבע יצרה אצלו ציפייה והסתמכות כי הסכם המכר ייחתם, כאשר בפועל ידע הנתבע כי אין בידו יכולת לממן את העסקה, ועל אף שהודע לו במכתב ההתראה כי התובע נמנע מלהיענות להצעות אחרות לרכישת הנכס בסכומים גבוהים יותר ולכן הפסיד קונים פוטנציאליים.

10.        עוד טוען התובע, כי הנתבע העלים מעיניו פרט מהותי אודות תלות העסקה בהסכמת שותפיו של הנתבע להתקשרות, ומן הראוי היה כי פרט מהותי זה ייכלל בזיכרון הדברים. מלבד זאת הנתבע לא התנה את תוקף העסקה בהסכמת אותם שותפים והותיר לתובע את הרושם המוטעה שיש בידו את היכולת לממן את העסקה. בהקשר זה נטען כי הנתבע הותיר רושם דומה גם לעו"ד ג'רופי, שהתרשם כי מדובר ברוכש רציני, ולו היה מתרשם אחרת היה מייעץ לתובע להתקשר עם קונים אחרים שהתעניינו בנכס באותה התקופה.

11.        בנסיבות אלו, עותר התובע לחיוב הנתבע בתשלום פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב בניהול המשא ומתן, מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), בסך של 100,000 ש"ח, וכן בגין עוגמת הנפש שהוסבה לו וההוצאות שנאלץ להוציא בעקבות הדיווחים לרשויות המס על העסקה, הקנסות והעיקולים.